Giao dịch đất đai luôn là một trong những vấn đề phức tạp tại Việt Nam, đặc biệt khi liên quan đến việc định giá đất. Tình trạng “hai giá” trong các giao dịch, nơi giá đất được khai báo thấp hơn so với giá trị thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính, đã gây ra nhiều bất cập cho cả Nhà nước và thị trường. Với Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, việc loại bỏ khung giá đất của Chính phủ và thay thế bằng bảng giá đất theo thị trường hằng năm hứa hẹn sẽ khắc phục tình trạng này, mang lại tính minh bạch và khách quan trong quá trình giao dịch đất đai. Trong bài viết này, bandatdongnai.land sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những quy định mới trong giao dịch đất đai.
Giao dịch đất đai khách quan hơn
Trong quá trình giao dịch đất đai, việc đảm bảo tính khách quan khi định giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng, quyết định tính minh bạch và công bằng đối với thị trường bất động sản. Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã đưa ra những cải cách quan trọng nhằm hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và đảm bảo giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, loại bỏ những bất cập của Luật Đất đai 2013.
Bãi bỏ khung giá đất và xác định cơ chế xây dựng giá đất thị trường
Một trong những thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Thay vào đó, Luật mới quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm dựa trên nguyên tắc thị trường, với mục tiêu phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất đai. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng “hai giá” khi giao dịch đất đai mà còn tăng cường tính khách quan và minh bạch trong quá trình định giá.
Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, việc loại bỏ khung giá đất cho phép các cơ quan quản lý đất đai linh hoạt hơn trong việc xác định giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ chế kiểm tra, giám sát từ Trung ương và Hội đồng Nhân dân. Các cơ quan này sẽ có trách nhiệm giám sát việc xây dựng và công bố bảng giá đất hàng năm, đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thị trường và phản ánh sát thực giá trị của bất động sản.
Cơ chế xây dựng bảng giá đất
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đặt ra các nguyên tắc, căn cứ, và phương pháp cụ thể để định giá đất, giúp quá trình này trở nên minh bạch và chính xác hơn. Bảng giá đất sẽ được xây dựng dựa trên các vùng giá trị, thửa đất chuẩn, và các dữ liệu từ bản đồ địa chính số cũng như cơ sở dữ liệu giá đất. Quy định này không chỉ giúp chính quyền địa phương có cơ sở khoa học để định giá đất mà còn giúp người dân và doanh nghiệp nắm bắt được giá trị thật của bất động sản trong giao dịch.
Luật cũng quy định rõ ràng về thời điểm xác định giá đất, yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không vượt quá 180 ngày tính từ thời điểm xác định giá. Điều này giúp giảm thiểu thời gian chờ đợi, đồng thời đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình giao dịch đất đai.
Phương pháp định giá đất và cơ chế giám sát
Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thặng dư. Những phương pháp này đều dựa trên các nguyên tắc khoa học, đảm bảo giá đất được xác định một cách khách quan và sát với thực tế thị trường.
Bên cạnh đó, Luật còn mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, bao gồm các chuyên gia, đại diện các tổ chức tư vấn và tổ chức chính trị – xã hội. Sự tham gia của các bên thứ ba này không chỉ tăng cường tính khách quan trong quá trình định giá mà còn giúp giám sát chặt chẽ quá trình này, đảm bảo không xảy ra sai sót hay tiêu cực.
Định giá đất sát với giá thị trường
Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn biến động, việc định giá đất sát với giá thị trường là yếu tố then chốt giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong các giao dịch đất đai, đồng thời hạn chế các bất cập liên quan đến việc kê khai “hai giá”. Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã đưa ra những quy định mới nhằm giải quyết vấn đề này một cách triệt để và hiệu quả.
Ban hành bảng giá đất hàng năm
Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về việc ban hành bảng giá đất hàng năm, bảo đảm tuân thủ nguyên tắc thị trường. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng dựa trên các dữ liệu thực tế từ thị trường, đảm bảo sự cập nhật thường xuyên và phản ánh chính xác giá trị thực tế của bất động sản. Điều này giúp các giao dịch đất đai diễn ra một cách minh bạch và công bằng hơn, đồng thời hạn chế tình trạng “hai giá” mà lâu nay vẫn gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường.
Quy định mới này cũng giúp giải quyết vấn đề mà Thông tư 92/2015/TT-BTC từng gặp phải, khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thường được khai thấp hơn giá thị trường để giảm thiểu nghĩa vụ thuế. Việc này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn làm lệch lạc cơ sở dữ liệu giá đất, ảnh hưởng đến việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể trong tương lai.
Tăng cường minh bạch và công bằng trong giao dịch đất đai
Với bảng giá đất được cập nhật hàng năm và sát với giá thị trường, Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải kê khai đúng với giá trị thực tế của bất động sản khi giao dịch. Điều này không chỉ giúp Nhà nước hạn chế thất thu ngân sách mà còn góp phần khắc phục tình trạng khai “hai giá” khi giao dịch, chuyển nhượng nhà đất.
Việc định giá đất sát với giá thị trường cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp quá trình này diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn. Theo Đại biểu Quốc hội Đỗ Thị Việt Hà, quy định mới này sẽ giảm bớt thời gian xác định giá, cải cách thủ tục hành chính, và đảm bảo rằng giá đất bồi thường sẽ phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, từ đó hạn chế tình trạng khiếu nại, tranh chấp trong công tác đền bù.
Tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc định giá đất
Luật Đất đai (sửa đổi) không chỉ bỏ quy định về khung giá đất mà còn nhấn mạnh việc xác định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Điều này tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo rằng giá đất được xác định không quá thấp và không có sai lệch lớn so với giá trị thị trường thực tế. Đây là một bước tiến quan trọng giúp loại bỏ những “điểm nghẽn” đã tồn tại từ lâu trong quá trình định giá đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án đầu tư và phát triển hạ tầng.
Lời kết
Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 với những cải cách về định giá đất đang mở ra một chương mới trong quản lý và giao dịch đất đai tại Việt Nam. Việc loại bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất thị trường không chỉ giúp khắc phục tình trạng “hai giá” trong các giao dịch, mà còn đảm bảo tính khách quan và công bằng trong quá trình định giá đất. Đây là bước tiến quan trọng, góp phần tạo ra một thị trường đất đai minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.
