Bất động sản phục hồi đang là một trong những chủ đề được quan tâm hàng đầu hiện nay. Sau một thời gian dài gặp khó khăn, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và cho thấy những tín hiệu tích cực. Vậy đâu là những yếu tố vĩ mô đang thúc đẩy sự phục hồi này? Hãy cùng bandatdongnai.land tìm hiểu sâu hơn trong bài viết này!
Kích thích thị trường thông qua việc hạ lãi suất
Một trong những yếu tố quan trọng đầu tiên phải kể đến là chính sách hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà Nước. Kể từ đầu năm 2023, lãi suất điều hành đã được giảm bốn lần, đưa lãi suất tái cấp vốn về mức 4.5%. Đây là mức thấp hơn so với thời điểm dịch Covid-19 năm 2020. Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn đã giảm từ mức 9.3% – 11.4% vào khoảng giữa năm 2023 đến mức 7.5% – 7.9% vào thời điểm hiện tại.
Việc giảm lãi suất này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn. Đặc biệt, lãi suất thấp còn kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản, khi nhà đầu tư tận dụng mức lãi suất tốt này để đầu tư, tạo kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy. Đây là thời điểm thích hợp để mua bất động sản, khiến thị trường trở nên sôi động hơn.
Hoàn thiện hệ thống pháp lý: bước đệm quan trọng cho bất động sản phục hồi
Cập nhật luật nhà ở và kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã được Chính phủ chính thức thông qua vào cuối năm 2023. Đây là những bước đi quan trọng nhằm tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024. Mới đây, Chính phủ đã đồng ý để các luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2024, thay vì ngày 01/01/2025 như kế hoạch ban đầu. Hiện tại, đề xuất này đang chờ Quốc hội phê duyệt.
Luật kinh doanh bất động sản 2023
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán MB (MBS), các quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án một cách tràn lan. Điều này nhằm tránh lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính và tình trạng pháp lý không rõ ràng.
Các quy định mới cũng nhằm mục đích mang lại sự minh bạch hóa cho thị trường, từ đó củng cố niềm tin của người mua (theo điều 6 và điều 61). Tuy nhiên, những điểm mới trong luật này có thể tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền (theo điều 5) trong ngắn hạn. Đồng thời, các nhà phát triển sẽ phải đảm bảo sức khỏe tài chính để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và bị hạn chế các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trong các trường hợp trước đây.
Luật nhà ở 2023
Luật Nhà Ở 2023 có những thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH). Điều này không chỉ đảm bảo an sinh xã hội mà còn củng cố niềm tin của người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản và đem lại sự sôi động hơn nữa cho thị trường bất động sản. Các quy định mới trong luật này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển các dự án nhà ở xã hội, giúp người dân có thể tiếp cận dễ dàng hơn với các giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Luật đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB), hạn chế tranh chấp và minh bạch hóa trong quá trình thực hiện. Đối với các nhà phát triển bất động sản, tốc độ GPMB được tăng cao cũng đồng nghĩa với việc rút ngắn thời gian phát triển dự án, giúp tiết kiệm chi phí, từ đó sẽ tăng hiệu quả đầu tư.
Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ làm chi phí giải phóng mặt bằng tăng so với giai đoạn trước, do giá đất được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường hiện tại. Điều này dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra của sản phẩm bất động sản cũng tăng.
Sự thay đổi này vẫn cần thêm thời gian để được hướng dẫn và áp dụng bởi các ban ngành liên quan. Ngoài ra, các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.
Các chính sách hỗ trợ thị trường tín dụng và trái phiếu
Thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã thông qua một số Nghị định và Luật nhằm hỗ trợ thị trường tín dụng, trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp. Các chính sách này chủ yếu nhằm mục đích trì hoãn các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà phát triển có thời gian sắp xếp nguồn tài chính để trả nợ trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn.
Việc sửa đổi Luật Tổ chức Tín dụng sẽ mang lại cho các ngân hàng thương mại những công cụ mới để xử lý nợ xấu, đồng thời giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể khơi thông dòng tiền. Điều này giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn lực tài chính để vượt qua giai đoạn khó khăn, tiếp tục phát triển và hoàn thành các dự án bất động sản.
Động lực từ kiều hối
Một trong những động lực quan trọng hỗ trợ cho bất động sản phục hồi chính là kiều hối. Luật mới công nhận quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài đứng tên bất động sản, giải quyết các tranh chấp và thúc đẩy lượng kiều hối vào thị trường bất động sản.
Trong năm 2023, lượng kiều hối về TP.HCM đạt mức kỷ lục với khoảng 8.9 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ. Với sự thông qua các luật mới liên quan đến bất động sản, dự báo dòng kiều hối sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, tạo ra lực cầu mới cho thị trường trong nước. Sự tăng trưởng này không chỉ hỗ trợ thanh khoản mà còn thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản.
Các chỉ số tài chính tích cực
Các khoản thu thuế về nhà và đất đã có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ sau thời gian khó khăn. Sau khi giảm mạnh vào cuối quý 1/2023, các khoản thu thuế này đã liên tục hồi phục qua các quý, đạt 45,277 tỷ đồng vào cuối năm 2023, tăng 70.8%. Điều này cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đã có dấu hiệu hồi phục, dự báo sự tăng trưởng trong nguồn cung bất động sản trong thời gian tới.
Những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ phải đối mặt
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thiếu vắng thanh khoản
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng và condotel, đang trải qua giai đoạn khó khăn do thiếu vắng thanh khoản. Nguyên nhân chính là những vướng mắc pháp lý và hệ quả của việc phát triển quá nóng trong các chu kỳ trước đây.
Hiện nay, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm từ 80% đến 90% tổng nguồn cung cả nước. Nhiều dự án đã phải dừng triển khai do gặp khó khăn về pháp lý, dẫn đến lượng hàng tồn kho tăng mạnh và nguồn cung mới liên tục sụt giảm.
Sức cầu của phân khúc này đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ, với tỷ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng chỉ đạt 3.3%, và shophouse nghỉ dưỡng là 0.9%. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục đi ngang, dù các nhà phát triển đã áp dụng nhiều chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể.
Condotel: Nguồn cung từ hàng tồn kho
Đối với condotel, nguồn cung phần lớn là hàng tồn kho từ các dự án cũ, chiếm tới hơn 98%. Tình trạng này phần lớn do các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Sức cầu của thị trường condotel đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 1.3%, và lượng tiêu thụ chỉ tương đương 35% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy phân khúc này sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài do sự phát triển tràn lan trước đây và nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác thấp, cùng với niềm tin của nhà đầu tư bị suy giảm nghiêm trọng.
Áp lực trả nợ trái phiếu
Ngoài các vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp còn phải đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu trong năm 2024. MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng và 113,654 tỷ đồng. Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến cuối tháng 5/2024 đạt 12,225 tỷ đồng, giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm giảm 9.7% so với trước khi mua lại.
Tuy nhiên, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4/2024 ước vào khoảng 193.6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả. Điều này cho thấy áp lực tài chính mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt là rất lớn.
Nợ vay và khả năng thanh toán
Quy mô nợ vay tính đến hết quý 1/2024 đã tăng 5.7% so với đầu năm. Do tình hình thị trường kém khả quan, nhiều chủ đầu tư đã phải tạm hoãn các dự án dài hạn, dẫn đến cơ cấu nợ vay chuyển dần sang nợ ngắn hạn. Điều này phản ánh sự giảm nhu cầu vốn cho các dự án dài hạn trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, tổng nợ vay/Vốn chủ sở hữu (VCSH) ở cuối quý 1/2024 đạt mức 0.63 lần, tăng đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021. Điều này cho thấy dấu hiệu của việc mở rộng bảng cân đối tài chính.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đóng băng, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc mở bán các dự án, dẫn đến mất khả năng duy trì dòng tiền và gặp rủi ro trong việc thanh toán nợ. Điều này đã làm tỷ lệ nợ xấu (NPL) tại các ngân hàng tăng lên mức 2.5%, so với khoảng 2.2% đầu năm. Khi nợ xấu tăng, các ngân hàng trở nên thận trọng hơn trong việc giải ngân, làm cho doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn hơn khi muốn tiếp cận nguồn vốn.
Điều kiện giải ngân và khả năng triển khai dự án
Theo MBS, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý của dự án và khả năng triển khai bán hàng để tạo dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch và tài chính lành mạnh sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường, trong khi các doanh nghiệp còn lại sẽ gặp nhiều khó khăn. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và cải thiện tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản, để giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn và triển khai các dự án một cách hiệu quả hơn.
Lời kết
Nhìn chung, ngành bất động sản đang trên đà phục hồi nhờ vào nhiều yếu tố vĩ mô quan trọng. Các yếu tố vĩ mô như việc giảm lãi suất, cải thiện hệ thống pháp lý, động lực từ nguồn kiều hối và các chỉ số tài chính tích cực đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Việc điều chỉnh chính sách và nỗ lực từ cả phía chính phủ và doanh nghiệp là cần thiết để vượt qua những khó khăn hiện tại. Chính vì vậy, việc duy trì sức khỏe tài chính vững chắc và tận dụng các cơ hội từ các chính sách hỗ trợ sẽ là yếu tố then chốt để thành công trong bối cảnh thị trường hiện nay.
