Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là lĩnh vực đầy tiềm năng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sự thay đổi nhanh chóng trong các quy định pháp lý và bối cảnh kinh tế đã tạo ra một chu kỳ mới, hứa hẹn mang đến những cuộc sàng lọc mạnh mẽ trong thị trường này. Tình trạng “găm đất” chờ bán và sự gia tăng giá bất động sản đang là những yếu tố then chốt đẩy mạnh quá trình thanh lọc, buộc các doanh nghiệp phải thích ứng hoặc rời khỏi cuộc chơi. Trong bài viết này, bandatdongnai.land sẽ cung cấp cho bạn một cái nhìn tổng quan nhất về những thay đổi của thị trường bất động sản.
Tình trạng “găm đất” chờ bán sẽ dần bị loại bỏ
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi sâu sắc về mặt pháp lý, đặc biệt là đối với những doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.
Điển hình là Công ty cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (VRC) và Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH), hai doanh nghiệp đang đứng trước sức ép từ các khoản nợ đến hạn và việc thiếu hụt nguồn lực triển khai dự án. Các doanh nghiệp này buộc phải tìm kiếm nguồn thu thông qua việc chuyển nhượng dự án hoặc bán cổ phần trong các công ty con.
Công ty VRC đã tiến hành chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư ADC và các công ty liên quan nhằm đối phó với áp lực tài chính. Đồng thời, công ty cũng đang lên kế hoạch chuyển nhượng phần lớn diện tích đất đã đền bù tại dự án Khu đô thị mới Nhà Bè. Tương tự, Vạn Phát Hưng cũng đang dựa vào việc chuyển nhượng Công ty Bất động sản Nhà Bè (Nhà Bè Land), chủ đầu tư của Khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè, để cải thiện tình hình tài chính.
Thực tế này phản ánh một hiện tượng phổ biến trong thị trường bất động sản: nhiều doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực, chỉ có thể tồn tại bằng cách chuyển nhượng tài sản hoặc dự án để duy trì dòng tiền. Tuy nhiên, tình hình pháp lý hiện nay đã trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Theo quy định mới, các dự án đầu tư nếu không được sử dụng liên tục trong 12 tháng hoặc chậm tiến độ hơn 24 tháng so với kế hoạch đã duyệt sẽ bị thu hồi đất mà không bồi thường. Điều này áp dụng ngay cả với những dự án đã chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một bước đi mạnh mẽ nhằm chấm dứt tình trạng “găm đất” kéo dài, khiến các dự án bị treo và làm lãng phí nguồn lực đất đai.
Những thay đổi pháp lý này buộc các doanh nghiệp phải xem xét lại chiến lược của mình. Các doanh nghiệp không còn có thể giữ đất mà không có kế hoạch phát triển cụ thể. Họ phải đẩy nhanh tiến độ hoặc đối mặt với nguy cơ mất đi tài sản quan trọng. Điều này sẽ tạo ra một cuộc thanh lọc tự nhiên, loại bỏ những doanh nghiệp không đủ năng lực hoặc chỉ tập trung vào đầu cơ thay vì phát triển bền vững.
Việc siết chặt các quy định pháp lý đối với việc sử dụng đất không chỉ giúp giải quyết tình trạng “găm đất” mà còn thúc đẩy quá trình sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Các doanh nghiệp có khả năng tài chính và chiến lược phát triển rõ ràng sẽ có cơ hội trụ vững và phát triển trong môi trường cạnh tranh khắc nghiệt, trong khi những doanh nghiệp yếu kém sẽ phải rời bỏ cuộc chơi. Đây chính là động lực quan trọng để thị trường bất động sản tiến tới một giai đoạn mới, nơi mà sự minh bạch và hiệu quả sẽ là tiêu chí hàng đầu.
Thị trường bất động sản sẽ có cuộc sàng lọc lớn: Chỉ những doanh nghiệp mạnh mới trụ vững
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu rộng, các quy định pháp lý mới đã tạo ra một cuộc sàng lọc mạnh mẽ, chỉ để lại chỗ đứng cho những doanh nghiệp có đủ tiềm lực và chiến lược phát triển dài hạn. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra những thay đổi quan trọng nhằm tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Một trong những thay đổi đáng chú ý là quy định mới về việc thu tiền đặt cọc từ chủ đầu tư.
Theo đó, tiền đặt cọc được quy định là không vượt qua 5% giá bán hoặc các dự án cho thuê mua nhà hay các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này là một bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tránh tình trạng lừa đảo hoặc thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản, như đã từng xảy ra trước đây.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh rằng, cùng với việc thị trường hồi phục, các doanh nghiệp tham gia sẽ phải chuẩn bị một cách chỉn chu hơn. Các quy định mới không chỉ mang lại sự minh bạch, mà còn đóng vai trò như một “bộ lọc” tự nhiên, loại bỏ các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính hoặc thiếu chiến lược phát triển dài hạn. Trong chu kỳ mới, chỉ những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, nguồn lực tài chính dồi dào, và năng lực triển khai các dự án quy mô lớn mới thực sự có thể tồn tại và phát triển.
Bên cạnh đó, với việc quỹ đất trở nên khan hiếm và chi phí đầu tư tăng cao do bảng giá đất mới, chỉ những doanh nghiệp thực sự mạnh về tài chính mới có khả năng tiếp tục phát triển các dự án nhà ở thương mại. Việc yêu cầu doanh nghiệp phải thỏa thuận mua đất theo giá thị trường hoặc tham gia đấu giá, đấu thầu đã tạo ra một “sân chơi” công bằng hơn, nơi mà những doanh nghiệp yếu kém không còn nhiều cơ hội.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing, cho biết: “Trước đây, doanh nghiệp chỉ cần có đất là dễ dàng phát triển dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư, nhưng hiện nay, mọi thứ đã thay đổi. Hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải định hình chiến lược phát triển dài hạn, đa dạng loại hình sản phẩm và hướng tới người mua nhiều hơn.” Những doanh nghiệp có năng lực yếu kém, không thể thích nghi với các thay đổi này, sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh bài bản, chuyên nghiệp.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, ông Bùi Quang Anh Vũ, cũng đồng quan điểm khi cho rằng, sự ra đời của các sắc luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc chưa từng có trong thị trường bất động sản. Những doanh nghiệp có uy tín, quỹ đất sạch, và tiềm lực tài chính vững mạnh sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh và trụ vững trong giai đoạn mới.
Lời kết
Chu kỳ mới của thị trường bất động sản đang mở ra một giai đoạn mới với nhiều thách thức và cơ hội. Việc loại bỏ tình trạng “găm đất” chờ bán và sự sàng lọc mạnh mẽ trong thị trường này sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể tồn tại và phát triển. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua nhà mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
