Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam biến động mạnh, việc xác định giá bất động sản đã trở thành một thách thức lớn đối với cả người mua lẫn các nhà đầu tư. Giá bất động sản liên tục tăng cao, nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thực của nó, dẫn đến hiện tượng “ngáo giá” và khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của nhiều người dân. Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng cần có một thang đo cụ thể, dựa trên cơ sở dữ liệu minh bạch, nhằm đưa giá bất động sản về đúng vị trí thực tế của nó.
Giá bất động sản cần có một thang đo để giúp thị trường thêm minh bạch
Việc xây dựng một thang đo trị giá bất động sản là cần thiết hơn bao giờ hết để giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên minh bạch và ổn định. Từ đầu năm 2024, giá bán trung bình của căn hộ đã tăng từ 17% đến 25%, tạo ra một thách thức lớn đối với nhiều người dân, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ.
Anh Mai Việt Trung, một người mua nhà tiềm năng tại Hà Nội, chia sẻ rằng dù gia đình có mức thu nhập khá cao, nhưng vẫn cảm thấy khó khăn trong việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp mà không phải đối mặt với gánh nặng tài chính quá lớn. Những câu chuyện như của anh Trung không phải là hiếm trong bối cảnh giá biến động như hiện nay.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản từ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, để kiểm soát hiện tượng “ngáo giá” và đưa giá về đúng giá trị thực, cần phải thiết lập một cơ sở dữ liệu chi tiết và minh bạch về giá trị bất động sản. Thang đo giá trị này phải dựa trên các chỉ số khách quan, cho phép nhà đầu tư và người mua có thể đánh giá một cách chính xác giá trị thực sự của các loại hình bất động sản.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang tái diễn kịch bản của TP.HCM, nơi mà giá đất và giá căn hộ liên tục tăng cao do áp lực nguồn cung hạn chế. Anh Trung, sau nhiều lần tham khảo các căn hộ tại các khu vực ngoại thành Hà Nội, nhận thấy rằng ngay cả những khu vực này cũng đang đối mặt với tình trạng giá cao, trong khi chất lượng không đảm bảo. Hiện tượng giá chênh lệch từ 100 đến 200 triệu đồng cho một căn hộ chỉ trong thời gian ngắn không chỉ gây khó khăn cho người mua, mà còn làm cho thị trường trở nên bất ổn hơn.
Để giải quyết tình trạng này, TS. Lượng nhấn mạnh rằng cần phải thiết lập một bảng giá đất hàng năm dựa trên nguyên tắc thị trường, nhằm điều chỉnh giá trị đất đai sao cho phù hợp với thực tế. Một cơ sở dữ liệu bất động sản toàn diện sẽ là công cụ quan trọng để quản lý các giao dịch và thông tin liên quan đến từng phân khúc bất động sản, từ đó đưa ra nhận định và định giá sát với giá thị trường. Các chỉ số giá bất động sản này sẽ giúp loại bỏ những bất cập trong công tác định giá, góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn.
Lượng cũng khuyến nghị rằng, mặc dù giá có thể tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn khi thị trường nóng lên, nhưng người mua không nên quá lo lắng nếu mục tiêu chính là mua nhà để ở, đặc biệt khi không sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Thay vì tập trung quá nhiều vào giá mỗi mét vuông, người mua cần quan tâm đến các yếu tố khác như chất lượng xây dựng, hạ tầng, và tiện ích xung quanh, những yếu tố này có thể ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản trong tương lai.
Nguồn cung thiếu dẫn đến giá bất động sản tăng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một thực trạng đáng lo ngại khi giá nhà ở và đất đai liên tục leo thang, vượt xa khả năng tài chính của phần nhiều người dân. Tại hai thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc tìm kiếm một căn hộ chung cư với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như trở thành nhiệm vụ bất khả thi. Điều này đặt ra nhiều thách thức cho người lao động có thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp, trong việc hiện thực hóa giấc mơ sở hữu một chốn an cư.
Không chỉ dừng lại ở giá nhà chung cư, giá đất nền tại các khu vực ven đô cũng đang chứng kiến những biến động mạnh mẽ. Một ví dụ điển hình là phiên đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Dù giá khởi điểm chỉ dao động từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2 cho các lô đất có diện tích từ 60 đến 85m2, nhưng kết quả đấu giá đã ghi nhận mức trúng thầu từ 52 đến 100 triệu đồng/m2. Điều đáng chú ý là những lô đất này nằm cách trung tâm thành phố từ 30 đến 40km, nhưng giá trị của chúng lại tương đương với những căn hộ cao cấp tại các quận trung tâm.
Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cảnh báo rằng, hiện tượng giá đất tăng đột biến tại các khu vực ven đô có thể là dấu hiệu của các chiêu trò “thổi giá”, nhằm tạo ra sự sôi động ảo trên thị trường. Điều này không chỉ gây ra sự bất ổn mà còn tiềm ẩn nguy cơ “quay xe” bỏ cọc sau khi thắng đấu giá, làm mất đi tính minh bạch và công bằng của thị trường.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này được cho là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng có xu hướng tăng cao. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đã tạo ra áp lực lớn lên giá cả. Thêm vào đó, hoạt động đầu cơ bất động sản cũng đóng một vai trò không nhỏ trong việc đẩy giá nhà lên cao, làm cho người dân khó tiếp cận hơn với nhà ở phù hợp.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, không chỉ nguồn cung khan hiếm mà thu nhập của người dân cũng có xu hướng giảm do những khó khăn kinh tế gần đây. Sự kết hợp của hai yếu tố này khiến việc sở hữu nhà ở trở nên xa vời với nhiều người, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp.
Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia khuyến nghị cần có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ bất động sản. Việc thiết lập các quy định và cơ chế giám sát nghiêm ngặt sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “thổi giá” và tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cũng được xem là một giải pháp hữu hiệu. Tăng cường nguồn cung nhà ở với giá cả phải chăng không chỉ giúp giảm áp lực lên thị trường mà còn tạo điều kiện cho nhiều người dân có cơ hội sở hữu một chốn an cư phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Lời kết
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức lớn, trong đó việc xác định đúng giá trị thực của bất động sản là một trong những vấn đề cấp bách nhất. Việc xây dựng một thang đo trị giá bất động sản, kết hợp với các biện pháp kiểm soát nguồn cung và thực thi nghiêm túc Luật Đất đai 2024, sẽ là những bước đi quan trọng để đưa giá về đúng vị trí của nó. Chỉ khi đó, người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở với giá cả hợp lý, góp phần tạo ra một thị trường BĐS minh bạch và bền vững hơn.
